Жильё - моё!

Как вернуть квартиру обратно в собственность?

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка может считаться недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Учитывая изложенное, по вопросу признания недействительности сделок купли-продажи квартир, рекомендуем обратиться в суд.

Квартира была куплена мной в период брака и зарегистрирована на мое имя. Брак расторгнут. Могу ли я продать квартиру без согласия бывшего супруга?

Расторжение брака не прекращает режим общей совместной собственности совместно нажитого имущества. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.  При этом течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).  

Поэтому если вопрос с разделом  совместно нажитого имущества с супругом не был решен, то необходимо получить согласие бывшего супруга на продажу квартиры, так как супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Хочу продать долю в праве на квартиру. Есть ли какие-либо особенности при отчуждении доли в праве на недвижимое имущество?

Особенности при продаже доли в праве общей собственности есть.

В соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена) доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.

Как можно проверить недвижимость до покупки, до составления договора купли-продажи?

Для проверки объекта недвижимости для начала необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости либо выписку об объекте недвижимости, в которых отобразится полная информация об объекте (о характеристиках объекта), собственнике, отсутствии или наличии арестов (запретов) и обременений, наложенных на объект недвижимости. 

Нелишним будет попросить продавца показать правоустанавливающий документ, по которому квартира перешла в собственность (договор купли-продажи с предыдущим собственником, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Кроме того, можно заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех переходов права с объектом недвижимости.

Стоит также проверить, кто прописан в квартире, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейное положение  (чтобы выяснить, нужно ли согласие супруга на продажу).

Проведена перепланировка квартиры. Куда обратиться далее за оформлением документов?

После проведения перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН.  Для этого собственник квартиры должен обратиться в орган регистрации (через МФЦ) с заявлением об учете изменений  на основании технического плана, подготовленного  в установленном порядке кадастровым инженером. Для подготовки технического плана обязательно необходимо представить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки.

Собираюсь продать квартиру. Необходимо ли при продаже квартиры представить согласие супруга на ее отчуждение?

Для заключения одним из супругов сделки по продаже квартиры, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга в силу требований статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время с учетом изменений в законодательстве орган регистрации не может приостановить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и запросить нотариальное согласие Вашего супруга на заключение этой сделки, так как это не является причиной, препятствующей регистрации прав. Однако при регистрации права на основании этой сделки, совершенной без согласия супруга, запись об этом будет внесена в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации перехода права. Данная запись будет отражаться в выписке из ЕГРН.

Хочу купить комнату в коммунальной квартире. Обязательно ли договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариально?

При продаже комнаты в коммунальной квартире обязательного требования нотариального удостоверения договора купли-продажи комнаты нет, за исключением  договора купли-продажи доли в праве общей собственности на комнату, который подлежит нотариальному удостоверению. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи комнаты, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, недееспособному гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

А есть какие-либо еще особенности при покупке комнаты в коммунальной квартире, на которые нужно обратить внимание?

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.  Поэтому продавец в установленном порядке должен известить собственников других комнат о продаже своей комнаты, с указанием цены и других условий сделки. И если собственники соседних комнат в течение месяца не изъявят желание купить эту комнату либо откажутся от покупки комнаты, то продавец может продать комнату другим лицам. Т.е.  здесь действует такой же порядок, который установлен статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации для преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Я продаю квартиру. Нашел покупателя, который хочет ее купить. Можно ли идти на сделку, если у покупателя нет прописки в паспорте?

Отсутствие в паспорте штампа о месте регистрации (так называемая прописка) не является препятствием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав. Однако в договоре и в заявлениях необходимо будет указать адрес его место жительства. 

Является ли прием документов на совершение сделки гарантом того, что все документы на покупаемую квартиру в порядке? Когда вы рекомендуете отдавать продавцу деньги – когда сдаются документы на сделку или когда я получу выписку о регистрации права собственности? Продавец просит деньги сразу же после того, как мы отдадим документы на регистрацию.

Прием документов на государственную регистрацию является всего лишь первым этапом процедуры надлежащего оформления перехода права собственности по договору купли-продажи. После приема государственным регистратором прав проводится правовая экспертиза представленных документов, проверка законности сделки, выявление оснований, препятствующих государственной регистрации прав. Следовательно, прием документов на государственную регистрацию не является гарантией того, что права будут зарегистрированы. 

Что касается порядка расчета между продавцом и покупателем, то он должен быть согласован и установлен непосредственно сторонами договора, кроме того, указан в самом тексте договора купли-продажи. Но рекомендуем проводить все финансовые операции через банк.