В Нефтекамске разгорается скандал вокруг расселения аварийного дома

Автор: Миляуша Сиразетдинова.

Конфликт с застройщиком

На прошлой неделе на первом этаже в выкупленных квартирах аварийного дома окна и двери были открыты настежь. Оставшиеся жильцы дома в соцсетях написали возмущенное обращение, что действия застройщика создают угрозу для их безопасности: в помещения проникает холод, влажность и посторонние люди. И что таким образом их пытаются принудить к продаже квартир, оказывая психологическое давление. Мы решили разобраться в сложившейся ситуации, встретившись с обеими сторонами.

Позиция «Сальвии»

Как пояснил руководитель службы заказчика ООО СЗ «Сальвия-Менеджмент» Ильдар Нурлыгаянов, компания ООО Специализированный застройщик «Сальвия-Высота» действует в рамках договора о комплексном развитии территории (КРТ), заключённого с администрацией города в феврале 2024 года. 

– По утвержденному с администрацией графику этот дом необходимо расселить и демонтировать до конца 2026 года. На сегодняшний момент расселили 8 квартир, ещё 8 квартир находятся в процессе переговоров. Чтобы успеть по срокам, мы продолжаем работу по расселению с оставшимися жильцами, разговариваем с ними, составляем договора, – говорит руководитель службы заказчика ООО СЗ «Сальвия-Менеджмент». – В выкупленных квартирах в целях безопасности мы отключили электричество, водоснабжение, газ внутри квартир, но тёплый контур дома не нарушаем. Демонтаж окон и дверей не производили. Застройщиком принято решение в срок до 21 апреля заколотить деревянными щитами все оконные и дверные проемы с целью ограничить доступ в пустые квартиры посторонних лиц, так как разбить окно или выломать старую дверь для злоумышленников не составит труда. В ходе этих работ жилые помещения других собственников не будут затронуты, общие инженерные системы дома не повреждены. Утверждения о психологическом давлении и оставлении в опасности беспочвенны.

Цена вопроса

Почему упираются жильцы, ведь они так долго ждали этого расселения? Как оказалось, камнем преткновения в решении вопроса расселения стали условия выкупа квартир.

– Согласно 32 статье Жилищного кодекса Российской Федерации, мы предлагаем гражданам два варианта: либо альтернативное жилое помещение, либо отдаем деньги по выкупной стоимости, – рассказывает руководитель службы заказчика ООО СЗ «Сальвия-Менеджмент». – Выкупная стоимость – это рыночная оценка жилого помещения, земельного участка, убытков. Если вкратце, на сегодняшний день мы предлагаем собственникам двухкомнатных квартир 72 тысячи рублей, однокомнатных квартир – 80 тысяч рублей за квадратный метр жилья, это сопоставимо с ценами на рынке недвижимости. То есть на сегодня в «Авито» за эту цену без проблем можно приобрести альтернативное жилье. Но жители аварийного дома хотят квартиры в новых домах: в районе телевышки, «Авалона». К сожалению, в этих районах цена квадратного метра очень высокая, и мы не можем там приобрести для них жилье. По законодательству жильцы имеют право доплатить, если они хотят улучшить жилищные условия. Мы же не улучшаем жилищные условия, мы расселяем людей из аварийного дома.

– До сентября жильцам аварийного дома следует определиться с вариантами переселения. Если до этого времени собственники не согласятся в добровольном порядке переехать, выселение с выплатой выкупной стоимости будет происходить в судебном порядке, – продолжает разговор специалист по комплексному развитию территорий ООО «Сальвия» Павел Владимирович Шерышев. – Надо успеть по срокам, которые определены договором о комплексном развитии территории, то есть мы отвечаем перед администрацией города за расселение аварийного дома, постоянно сдаём отчёты, также нас проверяет прокуратура. 

Что касается соседних домов, которые тоже признаны аварийными. В перспективе договором комплексного развития территории предусмотрено расселение домов по пр. Комсомольскому, д. 4А, д. 6, д. 8, д. 8А. Срок реализации договора комплексного развития – до 2030 года, но по графику полностью всё расселение следует завершить к концу 2027 года. Условия расселения для жильцов этих аварийных домов те же, всё согласно букве закона, то есть либо деньги, либо жилье в пределах муниципального образования город Нефтекамск. По рыночной оценке выкупная стоимость в доме по пр. Комсомольский, 4 составляет 52 тысячи рублей за квадратный метр. Понимаем, по этой стоимости сегодня невозможно купить жилье в Нефтекамске, поэтому руководством было принято решение поднять цену до 80 тысяч рублей за квадратный метр за счёт собственных средств. В данном случае мы пошли навстречу жителям аварийного дома... В любом случае, всем жилье приобретается, никто на улице не останется. Всем пожилым помогаем, предоставляем бесплатное юридическое сопровождение. Сделки обязательно проводим у нотариуса для спокойствия самих граждан. Все нотариальные действия проводятся для жильцов бесплатно, эти издержки мы оплачиваем сами.

Точка зрения жильцов: шило на мыло?

Встретились мы и с оставшимися жильцами аварийного дома, а также с жителями соседних домов, которых в скором времени тоже коснется расселение. По понятным причинам их имена и фамилии не озвучиваем.

В действительности в аварийном доме проживают в основном обычные пожилые семьи, старожилы нашего города, которые всю жизнь трудились на предприятиях Нефтекамска. Кому-то квартиру в советское время дали с предприятия, другие сами купили много лет назад. В некоторых квартирах люди живут по 40 лет, здесь выросли их дети, прописаны несовершеннолетние внуки. Лишь в одной снимают жилье посторонние люди, сами владельцы проживают по другому адресу. 

– Нам предложили цену, которая не соответствует действительности, – начинают с главного несогласные жители дома. – По закону мы как жители аварийного дома должны переселиться в равноценные квадратные метры. А что получается на деле? На выделенные «Сальвией» деньги мы можем в Нефтекамске купить или «убитую» квартиру, в которой надо полностью делать ремонт за 300-600 тысяч рублей, или покупать более-менее нормальную квартиру с большой доплатой. Но откуда у нас, обычных пенсионеров, деньги на доплату или дорогостоящий ремонт? А приобрести квартиру в таких же старых домах, в хрущевках, где все коммуникации изношены, старая электрика, это как менять шило на мыло! 

– Дело в том, что в нашем доме квартиры с маленькой квадратурой, – продолжает другая жительница дома. – И поэтому сумма в итоге выходит небольшая. В прошлом году у нас прошла независимая оценка. По результатам оценки двухкомнатная квартира в нашем доме стоит порядка 2 миллиона 600 тысяч рублей, это по 52000 рублей за квадратный метр. Сверх этого, значит, нам «Сальвия» добавляет 22 тысячи рублей, и получается: квадратный метр двухкомнатной квартиры выкупает за 72 тысячи рублей, а однокомнатную – по 80 тысяч рублей за квадрат. Таким образом, выкуп идет по самому низу рынка. А что можно приобрести за такие деньги? Такую же халупу! При этом застройщик пригрозил судом: если не продадим квартиры по этой цене, то вопрос будет решаться в судебном порядке. По истечении 6 месяцев со дня получения уведомления мы должны покинуть свои помещения, а они проведут процедуру изъятия наших жилых помещений и земельного участка...

– Изначально, в 2024 году договоренность с застройщиком была такая, что он предоставит городу часть новых квартир для расселения жильцов домов, которые идут под снос. А сейчас про это они даже не вспоминают, предлагают самим найти жилье на вторичном рынке, – добавляет третья жительница дома. – Сами вместо нашей двухэтажки поставят 22-этажный дом. По проекту это будут три высотных дома с сотнями квартир. Они заработают на наших домах в разы больше, в любом случае в накладе не останутся. Неужели нас нельзя по-человечески расселить?!

Позиция администрации

В администрации городского округа город Нефтекамск подтвердили, что для решения проблемы аварийного жилья выбран механизм комплексного развития территории (КРТ). 16 февраля 2024 года был заключён договор со специализированным застройщиком ООО «Сальвия-Высота». В рамках соглашения планируется расселить пять аварийных домов по проспекту Комсомольский (№ 4, 4А, 6, 8, 8А). Общая площадь расселяемых помещений составляет 3070,2 кв. м, расселение касается 76 семей (186 человек). В администрации подчеркнули, что вся процедура регламентирована жилищным законодательством. 

Согласно Жилищному кодексу РФ при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки предусмотрено предоставление застройщиком собственникам жилых помещений равноценного возмещения взамен освобождаемого жилого помещения, либо предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости, либо приобретение по письменному заявлению за доплату жилого помещения большей площадью и жилого помещения, имеющего большее количество комнат, чем предоставляемое жилье. По условиям договора помещения в указанных многоквартирных домах подлежат передаче в собственность застройщика. При этом собственникам жилых помещений в многоквартирных домах взамен освобождаемых ими жилых помещений застройщиком предоставляется равноценное возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Условия и размер возмещения устанавливаются соглашением об изъятии такой недвижимости, заключаемым между застройщиком и правообладателем объекта недвижимости. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено застройщиком взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В случае, если соглашение, предусматривающее переход права собственности на объекты недвижимости, в том числе земельные участки и расположенные на них объекты жилого и нежилого назначения (далее – объекты недвижимости) не достигнуто в течение сорока пяти дней со дня получения собственником объекта недвижимости проекта соглашения, предусматривающего переход права собственности на объекты недвижимости, застройщик вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника объекта недвижимости к заключению договора, предусматривающего переход права собственности объекта недвижимости, об освобождении объекта недвижимости и о передаче его в собственность истцу. Таким образом, переселение жителей указанного дома возможно только в рамках действующего договора о комплексном развитии территории жилой застройки.

От автора. Переговоры с оставшимися собственниками продолжаются, в том числе совместно с представителями городской администрации. Компания «Сальвия» со своей стороны заявляет, что готова к диалогу, но будет действовать в рамках установленных законом и договором КРТ процедур и сроков. Стороны не раз встречались на территории городской администрации, с каждой семьей – разговор отдельный. Хочется надеяться, что в этой истории, где столкнулись жёсткая арифметика бизнеса и надежды на лучшее пожилых людей, решение всё же будет принято в первую очередь в интересах людей – жителей Нефтекамска. В любом случае мы будем следить за развитием ситуации.